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房价要跌?房企老板劲爆演说:最快年底最迟明年

2017年09月03日 07:57
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  XMHOUSE综合(文/连合)如果近期的楼市调控写成一本书,封面一定是:《谁敢涨价》。

  政策频发之际,不少在香港上市的房企,都开了上半年业绩会。其中绿城中国CEO曹舟南言语犀利:“今年年底或明年年初,房价一定是往下走!”

  我们把BOSS们对于后市的公开表态摘选出来,您可以洗耳恭听,也可以一笑而过。

  绿城中国CEO 曹舟南 8月28日

  今年年底或明年年初

  房价一定是往下走

  我嘴比较毒,去年也是这样,当时面粉比面包贵,哪个行业有这样的商业逻辑关系,我个人判断内地房地产市场风险很大,这是我去年讲的。

  我嘴巴很毒,不幸被言中了。我现在担忧,去年4月份到9月底内地房企拿的地怎么办,因为现在的房子不仅限购、限价,还限贷、限售,所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制。广州和南京甚至出现了地价多少,预售证价格就多少。

  为什么说这样的话,我当时就说了一句话,抛开有质量增长的规模就是找死,做得越大死得越快,这是我去年讲的话,也不幸被言中。

  大家都知道房地产的特性,你说土地还投不投,不知道现在怎么办,为什么?我认为到今年年底,乐观一点到明年年初,房价一定是往下走,这是没有办法的,这是国家战略,要控制房价,房子是用来住的,不是用来炒的。

  前年拿得那么高的土地,内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价,这是所有内地房企的开发和商业模式。原来高地价拿了以后,现在的商业模式被剪断了,房价要跌不是增长,但是你拿地的时候是按照今天拿高地价博取未来高房价的模式,我不知道大家怎么办。

  更担忧的是储备量很大,明年万一下降了10%、20%怎么办,比如拿的地里面地价是3万元,掉10%变成2.7万元,再掉10%就变成2.5万元了,你承受得起吗?因为房价都控制下来了,地价肯定要下来。我个人认为大家一定要系统分析。

  瑞安房地产董事局主席 罗康瑞 8月23日

  市场不会有大幅度飙升的现象

  对未来的楼市,我还是看好的。但这个限购、限售等很多方面的条件都是非常苛刻的,这也使市场不会有大幅度飙升的现象,而这也是好的。因为要是政策一放开,价格飙升之后,将来内地可能会发展到香港现在这样的楼市环境,我觉得是很不理想的。

  所以这方面我还是觉得,政府调控是应该的,但调控长期以往的话,这个市场将会是完全歪曲的,因为没有给它能够发挥的地方,这也是要小心的一点。

  中海地产董事局主席 颜建国 8月21日

  下半年拿地的房企应该会少一些

  下半年买地的事情,因为我们感觉一方面政府土地供应增加,特别是一二线城市;第二方面金融去杠杆融资环境紧张;第三方面,销售情况谨慎乐观,下半年销量可能减少,相对各家房企回款进入土地市场少于上半年。

  富力地产联席董事长 李思廉 8月22日

  地价很难突然掉下来

  为什么中国过去调控了那么多年?到现在房价还是上涨,或者是市场,还是挺活跃的?

  这个是因为中国有很多大的人口基数。大家可以看到国内的GDP在过去很多年都以不低于6的增速在增长。所以在这么大的基数底下,这是一个非常好的现象。

  其次就是中国有「农村人口城市化」这个大的政策在支撑,由于这个政策,每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口,拥到城市去买房子。

  国家今年货币政策是收紧的,我们这个行业还是要小心。因为,明年到期的公司债、信托有很多,会有一个所谓的高峰期,所有的企业都需要准备。理论上中国政府也不会让这个行业就这样倒下来,但是在合理的情况下相关部门还是会适当地让这个行业的资金合理地松一下。

  地价也很难突然掉下来,现在省会城市、一线城市,所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争,很多公司都会参与,一般企业的资金还是充裕的。

  龙湖地产董事局主席 吴亚军 8月22日

  从短期来讲需要小心操作

  我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过,像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程,这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成,尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布,会给房地产带来新一轮的发展动能,龙湖已经为这个机会做好准备。

  房地产行业从近期来讲,是看供求、看货币,但是中期要看城市的产业结构,长期是看人口迁徙,包括人口的流入流出和素质结构,能否匹配消费升级和新旧动能的转换,产生新的全球产业竞争力。

  从中长期来讲,我们对这个行业充满信心,要抓住时代的机遇,但是从短期来讲,需要小心操作,因为行业还是会呈现出周期性和政策性,当遇到政策调整的时候,一家企业从微观上来讲要「小心驾驶」。

  远洋集团董事局主席 李明 8月24日

  按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的

  关于新土地的拓展,我们过去按照一、二、三线城市去拓展,现在发现这种分类方法有点落伍,我们还是按照城市群为考虑,比如说长三角、珠三角、成渝、武汉等等。

  我之前对市场的看法相对比较保守,现在我们是乐观谨慎,不能叫谨慎乐观,所谓乐观是短期乐观。原来大家都想这个市场整个销售额十几万亿,这么高位还能够保持两位数的增长,甚至20%的增长不现实,人均面积40平方米等等,就好像这个行业到了一个拐点。去年和今年现实告诉我们市场挺好的,速度挺快,加速度更快。

  我这段时间也一直在想到底怎么认识这个市场,我的结论是两三年想高位保持两位数的增长是可能的。为什么说可能,其实我们都忽略了人口流动的问题,按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的,真正的需求是来源于人口。

  中国未来的人口政策,和经济地区的调整,和一些新的理念、新的概念的落地,都促进了人口的流动,这种庞大人口是基数,虽然房子不动,但是人动也是一样。但是长远来看,两三年以后,三、五年以后,现在还是要保持谨慎的态度。

  首先,再多的房子用来住房总是有限的,一个人住2000平方米是不可能的,也不需要,住个50平方米,100平方米总是可以的,我觉得总是有限的。另外,我觉得长效的居住政策,随着人们的共识,现在租赁,房地产税,这些都还在看、在做,这些东西会发挥调节作用,所以我觉得要乐观谨慎。

  恒大集团总裁 夏海钧 8月28日

  三线城市只是阶段性选择

  国家对很多一线、二线城市做了限购、限贷等很多的措施。我们也做了一个统计,恒大现在在售的是546个项目,受影响的是121个,大概占719个项目的22%。这些项目绝大部分是在一线城市和核心二线城市,一线城市受的影响比较小。

  今年市场还有一个特点,三线城市的价格涨了30%到40%,在此基础上,恒大今年就增加了一些不受调控限制的城市的土地储备,比如二线城市或一线城市周边的城市,客户还是一线城市的。如此,土储在三线城市的比例略有增加,但整体还是以二线为主,因为要确保利润的增长,不会受到国家阶段性政策的影响。

  提到对三线城市的看法,我很坦率地说,恒大是看中一二线城市,不是看中三线城市,三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存,一二线只能收紧,在这种情况下,恒大今年适度增加了三线的土地储备,主要是避免国家宏观政策的影响。

  从长远来说,中国的房地产肯定是一二线要好过三四线,因为一二线的人口基数高,市场需求量大,目前恒大的土地储备还是70%多在一二线城市,恒大不会把一二线城市放到后面去。另外一个,公司在深圳储备了大量的土地。

  这就是恒大的核心战略,我们认为未来的增长肯定还是在一二线城市,特别是在一线城市。当然在这个阶段,受政策影响的时候,做一些三线城市的项目是有必要的,但这不代表公司转向三线城市。我们过去说三线城市好是没办法,因为那时恒大没钱,我们过去就是实行农村包围城市,做大规模就是把三线城市做大。

  恒大应该说是中国一个很特别的企业,从2009年上市以后,公司始终坚持市场化的发展。我们认为中国市场很大,改革开放的成果很多,所以这个饱和度没有达到,没有必要在目前这个阶段去国际市场发展。

  恒大和别的发展商不一样,别的发展商是在国内融了资拿到海外去投项目,恒大是在境外融的钱,拿回中国做建设。恒大上市到现在这么多年,总共从国际资本市场拿了170亿美金,支持中国经济发展。

  万科集团董事局主席 郁亮 8月25日

  每一个城市都不缺房子了

  在过去的20年时间,房地产开发商建了好多的房子,到今天为止,我认为每一个城市都不缺房子了,而是把这些房子最充分地利用起来,才是我们的使命。

  万科集团董事局主席 郁亮 8月25日

  当好农民种好地

  天气怎么变都没关系

  万科现在就是七个字:当好农民种好地。天气怎么变都没关系。只要城市还在继续发展变化,万科就有机会。渐收渐紧的调控缰绳下,楼市后市怎么走?可以说,很大程度也在于开发商的预期会不会改变。房企老板们在业绩会上的劲爆演说,虽然各执一词,但可以看出市场已不再像干柴烈火一样一点就着。

  当然,谁也无法预测出具体的降价路线图,Anyway,它只是一份观点汇总,不是章鱼保罗。

  至于厦门这一轮行情会如何收场?从目前成交和价格数据看,它已不再是狂欢盛宴,但也不算是残羹冷炙,或许,唯一差不多能取得共识的是:楼市已翻过了成交最繁荣的一页,眼下正是“上台阶”正好要歇歇脚的时候。

  元芳们,你又怎么看?

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