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未来5年上海住房缺口4千万方 空置房有待激活

2012年05月07日 10:18
东方早报 浏览数(0)

未来5年上海住房供给缺口约4000万平方米

  据测算,上海城镇居民存量住房空置率为2.8%~4.4%,空置面积介于1500万-2400万平方米之间。

  大量空置住房的存在,不仅影响了住房资源的配置效率,也影响部分居民住房福利条件的改善,甚至会导致整个社会资源错配,价格扭曲和财富浪费。

  在人口结构变化等因素的影响下,“未来5年上海新增住房供应量约为1.4亿平方米,而需求则达1.8亿平方米左右,供给缺口约4000万平方米。”

  2012年4月出版的《科学发展》杂志上刊登的《上海居民人口结构变迁对住房供应模式的影响研究》一文作出上述预测。《科学发展》由上海市人民政府发展研究中心主管主办,该文的署名作者为蔡旭初,单位署名为上海市统计科学应用研究所。蔡旭初目前系上海宏观经济学会副会长,此前曾担任上海市统计局总经济师、新闻发言人。

  “明显的供应缺口”

  上述文章认为,目前上海房地产业仍处于上升发展阶段,住房刚性需求非常旺盛,但住房供给与需求长期不适应。主要表现在总量矛盾、结构失衡以及住房资源配置待优化等方面。

  文章提示,迅速膨胀的人口数量对住房供需模式产生了重大冲击。近10年来,上海常住人口大幅增加,其中新增人口中近九成为外来人口,这部分人口来沪主要目的是就业,因此绝大部分都有住房需求,其表现形式以首次置业为主。此前5月4日,上海市人口计生工作会议最新公布的数据显示,2011年末,上海市外来常住人口达到935.36万,占全市常住人口总量的39.8%。

  文章推算,2011-2015年上海市新增住宅需求总量为1.8亿平方米左右,其中保障性住房7000万平方米,商品性住房需求约1.1亿平方米。但与此同时,由于土地供应的限制,未来五年上海新增住房累计供应量则为1.4亿平方米。两者之前的缺口约为4000万平方米。

  “保障性住房供需比例为0.89:1,供给缺口为800万平方米左右,商品性住房的供需比例为0.72:1,供给缺口为3100万平方米左右。”该文预测称,这种明显供不应求的态势,势必影响住房市场的平稳健康发展。

  空置房有待激活

  除数字缺口之外,文章还认为,住房供求结构失衡矛盾突出同样明显。

  具体表现为中心城区和近郊区人口比重仍然超过住房面积比重。中心城区和近郊区住房供不应求,远郊区则供过于求。

  从住房供求类型结构看,在“十一五”期间,因上海经济适用住房和公共租赁住房制度启动时间不长,保障性住房和商品性住房的供应量极不协调,与满足居民基本住房需求的目标要求存在巨大差距。预计“十二五”期间,随着“四位一体”住房保障举措的加快推进,保障性住房的建设和供应力度不断加强,保障性住房供应面积所占比例将大幅增加,但结构性供求失衡的状况依然比较突出。

  文章提出,住房资源配置有待进一步激活。根据该文测算结构,上海城镇居民存量住房空置率为2.8%~4.4%,空置面积介于1500万-2400万平方米之间,如果算上增量住房,则空置面积更大。在一部分人住房需求尚未得到满足的情况下,大量空置住房的存在,不仅影响了住房资源的配置效率,也影响部分居民住房福利条件的改善,甚至会导致整个社会资源错配,价格扭曲和财富浪费。

  土地短缺制约供应

  该文指出,土地资源短缺是上海房地产发展最大的隐忧。上海陆地面积6400万平方米公里,其中农业、工业和城市建设用地已经占据相当大的比例。1995-2010年,上海累计商品住宅投资10194.45亿元,住宅施工面积92802.81万平方米。近年来,上海住宅用地出让面积呈上升趋势,2010年为1253.86万平方米。2000年以来上海住宅用地出让面积累计达到16869.98万平方米。土地资源存量与土地需求快速增长之间的矛盾日渐突出。

  该文认为,房价高企不是问题的症结,房价与收入不成比例才是问题所在。进一步看,购买力还来自于当期收入能力和未来预期。如果当期收入能力和未来预期俱佳,市民乐于按揭购房,住房购买力就会显著提高;如果两者居其一,市民购买力就会出现分歧;如果两者俱属低迷,则住房购买力将大受打击。

  对于房价调控,文章认为,控制房价涨幅主要措施包括控制土地供应量,调节房产税等税收比率,增加保障性住房供应等。此外,以公交分流居住压力、发展住房租赁市场、健全住房保障机制等国外住房发展模式经验,也值得上海借鉴。

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